전세보증금 인상 요구를 받았을 때 확인할 4가지

답장을 보내기 전에 아래 네 가지를 먼저 확인해야 합니다. 같은 "5% 올려주세요" 문자라도 만료일까지 남은 기간과 갱신요구권 사용 여부에 따라 대응이 완전히 달라집니다.

1. 만료일까지 남은 기간: 오늘이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이인가
2. 갱신요구권 사용 여부: 지금 집에서 이미 한 번 쓴 적이 있는가
3. 집주인 문자의 성격: 단순한 인상 제안인가, 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지인가
4. 직전 증액 시점: 계약이나 마지막 증액 후 1년이 지났는가

특히 둘째 항목은 놓치기 쉽습니다. 갱신요구권은 같은 집에서 한 번만 쓸 수 있으므로, 이미 계약갱신요구권을 사용했다면 다음 만료 시 동일한 권리를 다시 행사할 수 없습니다. 다만 묵시적 갱신이 성립하거나 갱신요구권을 행사하지 않고 새로 합의한 계약인지에 따라 보증금 조건과 권리 관계는 달라집니다.

전세보증금 5% 상한은 언제 적용되나요?

5% 상한은 임대차가 존속하는 중에 한쪽이 일방적으로 증액을 청구할 때 적용됩니다. 갱신요구권으로 갱신되는 경우가 대표적이고, 갱신요구권을 행사하지 않고 당사자가 새롭게 합의한 계약에는 일반적으로 이 상한이 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 계약서 제목보다 갱신요구권 행사 여부와 계약의 실질을 먼저 확인해야 합니다.

마지막 줄이 실무에서 자주 문제 됩니다. 갱신요구권을 행사했는데 집주인이 "새로 계약서를 쓰자"며 5%를 넘는 금액을 적어 넣는 경우입니다. 주택임대차보호법상 갱신요구권을 행사한 경우에는 임차인에게 불리한 5% 초과 약정 부분의 효력이 제한되고, 이미 지급한 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다. 반면 갱신요구권을 행사하지 않고 합의로 새 계약을 맺었다면 그 합의의 효력을 별도로 검토해야 합니다.

계약갱신요구권은 어떻게 행사하나요?

만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 갱신을 요구한다는 의사를 집주인에게 도달시키면 됩니다. 방식에는 제한이 없지만, 나중에 다툼이 생기면 도달 시점을 증명해야 하므로 기록이 남는 방법을 써야 합니다.

갱신요구권으로 갱신된 임대차는 2년으로 보고, 보증금을 제외한 나머지 조건은 종전과 같습니다. 그리고 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 다만 한 번만 행사할 수 있는 권리이므로 계약 기간과 향후 거주 계획까지 함께 고려해야 합니다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 보증금 인상에 동의하지 않았다는 사정은 거절 사유가 아닙니다.

인상 요구를 거절하자 집주인이 갑자기 실거주를 이유로 드는 경우가 있습니다. 대법원은 실거주 사유에 해당한다는 증명책임이 집주인에게 있다고 보았습니다. 실거주 의사를 밝혔다는 것만으로 곧바로 인정되지 않고, 현재 주거 상황, 가족의 직장과 학교, 실거주 의사가 생긴 경위, 이사 준비 여부, 모순되는 언동 등을 종합해 그 의사가 진정한지 판단합니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면, 집주인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 거절 통지를 받았다면 그 문자와 이후 다른 임차인 모집 광고 같은 자료를 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.

묵시적 갱신은 집주인 문자만으로 막힐까요?

제6조에 따르면 정해진 통지 기간 안에 집주인의 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없고 임차인도 만료 2개월 전까지 거절하지 않았다면, 계약은 종전 조건으로 다시 이어집니다. 단순한 인상 제안이 이 통지에 해당하는지는 문구에 따라 판단이 갈립니다.

묵시적 갱신이 되면 종전 조건 그대로 2년이 연장되고, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다(제6조, 제6조의2). 다만 집주인이 기간 안에 통지했는지, 그 문자가 어떤 의미인지는 사후에 다툼이 되기 쉽습니다. 행사 기간이 남아 있다면 묵시적 갱신을 기대하며 기다리기보다 갱신요구권을 명시적으로 행사하는 편이 훨씬 안전합니다.

전세보증금 증액 합의가 안 되면 어떻게 되나요?

갱신은 그대로 이뤄지고, 보증금 증액 여부와 금액만 따로 다투게 됩니다. 집주인은 법정 요건에 따라 증액을 청구할 수 있으나, 5%는 최대 한도이지 자동 인상률이 아닙니다. 지역 조례에 더 낮은 상한이 있는지도 확인해야 합니다.

• 집주인이 청구할 수 있는 것: 조세·공과금 증가, 주변 시세 상승 같은 경제사정 변동을 근거로 5% 범위 안에서 장래를 향한 증액을 청구할 수 있습니다.
• 임차인이 다툴 수 있는 것: 주변 전세 시세가 오히려 내렸거나 보합이라면 증액 요건 자체를 다툴 수 있습니다. 5%는 상한이지 기본값이 아닙니다.
• 분쟁조정: 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 빠르고 비용이 적게 듭니다.
• 소송: 조정이 안 되면 집주인이 증액분을 청구하는 소송에서 법원이 상당한 금액을 판단합니다.
• 합의 문서 작성 주의: 갱신요구권을 행사한 뒤라면 새 계약서에 "갱신요구권 행사에 따른 갱신"이라는 점을 적어 두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 5% 초과분이나 갱신요구권 소진 여부를 다툴 때 근거가 됩니다.